말도 많고 탈도 많은 부동산 명의신탁을 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있다.
평소 직업상 부동산 공인중개사업에 종사하다보면 많은 부동산 관련 법률 질문과 답변에 非법률 전문가로서 매우 당혹감을 느낄 때가 종종있고 아직도 명의신탁에는 말도 많고 탈도 많은 것이 명의신탁부동산이라 생각된다.
사실 부동산 명의신탁을 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있다. 명의신탁이란 자신의 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 것으로, 일반적으로 재산은닉과 탈세를 위한 수단으로 이용되는 경우가 많다. 부동산실명제가 실시된 지 25년 가까이됐음에도 명의신탁은 왜 여전히 유효할까.
부동산 실명제(不動産實名制)란? 토지나 건물과 같이 움직여 옮길 수 없는 재산인 부동산을 실제 소유자 이름으로만 등기를 하게 하는 제도. 거래 관계를 투명하게 하고 탈세를 막겠다는 취지로 만들어진 법으로, 1995년 7월 1일부터 시행되었다.
여기서 오늘은 배임죄에 해당하는 명의신탁 VS 부동산 실명제에 관하여 설명하려 한다. 부동산실명제라 할 수 있는 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’, 일명 부동산실명법이 1996. 7.부터 시행되고 있다.
이는 오래 전부터 판례를 통해 인정되던 명의신탁을 사실상 부정하는 법이다. 명의신탁으로 인한 부동산 법률문제는 다양한 모습으로 나타나는데, 여기서 대표적인 몇 가지 사례만 자세히 살펴 보고져 한다.
처음부터 자기명의로 되어있던 부동산을 다른 사람에게 신탁하는 것을 양자 간 명의신탁, 매매계약을 직접 체결하고, 이전등기만 신탁하는 것을 3자간 명의신탁, 매매계약까지 위임하는 것을 계약 명의신탁이라고 한다.
부동산실명법은 ‘명의신탁 약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행해진 등기도 무효로 한다. 다만, 명의수탁자가 그 한 쪽 당사자가 되고 그 상대방, 즉 전소유자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효하다.
그리고, 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.’라고 하고 있습니다. 다만, 예외적으로 ‘종중의 부동산이나, 배우자간에 있어서는 명의신탁이 유효.’하다고 하고 있다.
위 부동산실명법의 규정에 따라, 양자간 명의신탁을 하게 되면, 수탁자 명의의 이전등기는 무효로 되어, 그 소유권은 당연히 신탁자에게 복귀하므로, 신탁자는 수탁자에게 이전등기를 구할 수 있고, 수탁자가 이를 처분하면 횡령죄로 처벌받게 된다.
그리고, 3자간 명의신탁의 경우, 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효가 되고, 부동산의 전소유자도 명의신탁이라는 사실을 알고 있기 때문에 등기도 무효가 된다.
그러면, 유효하게 남는 것은 신탁자와 전소유자와의 매매계약뿐이고, 둥기명의는 수탁자에게 남아있어 신탁자는 전소유자를 대위해서 수탁자에게 그 등기를 전소유자에게 다시 이전하라는 소송을 할 수 있다.
수탁자에서 전소유자로 등기가 넘어가면 신탁자는 전소유자와의 매매계약에 기해서 이전등기를 청구할 수 있다. 만약, 수탁자가 부동산을 처분하게 되면 횡령죄로 처벌받게 된다. 그리고, 양자 간 명의신탁이나 3자간 명의신탁에서 수탁자로부터 그 부동산을 취득한 사람은, 비록 명의신탁이라는 사실을 알았다고 하더라도, 수탁자에게 처분하도록 적극적으로 권유한 것이 아니라면 유효하게 소유권을 취득하게 된다.
그리고, 계약 명의신탁의 경우, 전소유자는 명의신탁 약정이 있었다는 사실을 모르기 때문에 수탁자와의 매매계약이나 이전등기는 모두 유효하게 된다. 그래서, 명의수탁자는 완전한 소유자가 되는 것이다.
다만, 수탁자는 신탁자의 돈으로 부동산을 취득했는데, 이는 법률상 원인없이 받은 이득이어서 수탁자는 신탁자가 제공한 매수대금은 부당이득으로 반환해야 한다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁 약정이 무효이고, 수탁자가 완전한 소유권을 취득하기 때문에 수탁자가 부동산을 처분하더라도 죄가 성립되지 않는다.
①다른 사람에게 부동산을 낙찰받아 달라고 부탁하면서 모든 비용은 자신이 부담한 경우, 명의수탁자가 그 부동산을 매매하면 매매대금반환이 아닌 매매대금상당의 부당이득반환을 구할 수 있다는 판결.
이모씨는 자기가 운영하던 회사의 명의로 되있던 부동산이 경매에 붙여지자, 평소 알고 지내던 박모씨에게 대신 경매에 참여해서 낙찰을 받아주면 본인이 모든 비용을 부담하겠다며, 김씨 대신 부동산을 낙찰받아 줄 것을 부탁했다.
그 약속에 따라 박씨는 부동산을 낙찰 받고, 본인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이후, 그 부동산 일대가 재건축에 들어가 박씨가 매매대금을 수령했다. 이에 이씨는 박씨를 상대로 박씨가 받은 매매대금을 반환하라고 소송을 제기한 사건이 있다.
이에 대해 대법원은 ‘부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 약정하고, 그에 따라 낙찰이 된 경우 그 경매절차에서 매수인(낙찰자)의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고,
이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다.’는 기존의 입장을 확인하면서, ‘이 사건에서 김씨가 매수자금을 자신이 부담하면서 박씨 명의로 매각허가결정을 받기로 약정했고, 그 약정에 따라 매각이 이루어졌다면, 이씨와 박씨 사이에는 부동산에 대한 명의신탁관계가 성립된 것이다.
그런데, 이씨와 박씨 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법에 따라 무효라 할 것이고, 따라서 이씨는 박씨에게 부동산 자체나 그 처분대금의 반환을 청구할 수는 없다. 설령, 이씨와 박씨 사이에 이씨의 지시에 따라 부동산의 명의를 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 한 약정이 있다고 하더라도, 이는 결국 명의신탁약정이 유효함을 전제로 하는 것이어서 부당하다.’라고 하면서 이씨의 청구를 기각했다.
여기엔 법리의 차이다, 결국 부동산실명법에 따른다면 이씨와 박씨는 법이 금지하는 명의신탁을 한 것이고, 명의신탁은 무효이기 때문에 명의신탁의 유효를 전제로 하는 부동산 자체의 매매에 따른 매매대금 반환은 구할 수 없다는 것이다.
그렇다면, 해결책은 없는 것일까. 아니다. 박씨는 부동산을 취득하는데 아무런 비용도 들이지 않았고, 모두 이씨의 지출로 이득을 취득한 것이어서 박씨의 매매대금의 취득은 법률상 원인이 없는 부당한 이득이다. 결국, 이씨가 매매대금 상당의 부당이득반환청구를 했다면, 받아들여졌을 것이다.
②다른 사람 명의로 되있던 부동산을 명의신탁받은 경우, 명의신탁받은 사람이 그 부동산을 처분하면 횡령죄가 성립한 판결.
박모씨는 사업을 하는 친언니가 다른 사람으로부터 돈을 빌리는 것에 대해 보증을 섰다. 그런데, 이후 언니가 사업에 실패하고 행방을 감추자 자기의 다른 부동산을 처분해서 채무의 일부를 변제했다. 그리고, 다른 부동산을 친구인 김모씨한테 처분했다.
그러면서 박씨는 자기의 마지막 남은 부동산인 논을 채권자에게 빼앗기기 싫은 나머지, 그 밭도 친구인 김씨가 매수한 것처럼 해달라고 부탁을 했다. 그래서 이씨는 두 부동산에 대해 모두 매매를 원인으로 이전등기를 했다.
이후 이씨는 농협으로부터 대출을 받으면서 명의신탁받은 밭에 근저당권설정등기를 했다. 이에 대해 박씨는 이씨를 고소했고, 검찰에서는 이씨가 명의신탁받아 보관하고 있던 논을 담보로 대출을 받았는데, 이는 횡령죄에 해당한다는 이유로 기소를 했다.
이에 대해 이씨는 ‘부동산을 매수해 달라는 박씨의 부탁을 받고, 두 필지를 2억 2천만원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 실제로 2억 2천만원을 지급했다. 그렇기 때문에 자신이 박씨로부터 적법하게 매수한 토지에 근저당권을 설정한 것이 횡령죄가 될 수 없다.’라고 주장했다. 이에 대해 법원은 모든 사정을 종합해서 판단해 보면, 박씨의 논 한 필지는 이씨한테 명의신탁한 것이 맞다고 했다.
위와 같이 다른 사람의 부동산을 대신 매수해 주는 것이 아니라 이미 자신이 소유하고 있던 부동산을 다른 사람에게 명의신탁하는 것을 실무에서는 양자간 명의신탁이라고 한다.
부동산실명법을 다시 한 번 언급하면, ‘명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 따른 물권변동도 무효로 한다.’이다. 위의 규정을 양자간 명의신탁에 대입해 보면, 명의신탁을 하자는 당사자 사이의 약정은 물론, 그 약정에 따라서 한 이전등기도 역시 무효가 된다.
그렇게 모두 무효가 되면, 부동산은 당연히 원소유자의 소유가 되는 것이다.
즉, 밭은 원소유자인 박씨의 소유가 된다는 것이다. 그렇게 되면, 이씨는 명의신탁은 아니더라도 박씨의 재산을 자기의 이름으로 보관하고 있는 것이므로 임의로 처분하면 횡령죄가 성립되는 것이다.
법원도 같은 근거에서 ‘명의신탁약정 및 소유권이전등기가 무효로 됨에 따라 소유권은 그대로 신탁자인 박씨에게 남아 있어, 이씨를 상대로 이씨 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기라는 이유로 말소를 구할 수 있으므로, 이씨는 횡령죄의 구성요건인 타인의 재물을 보관하는 자에 해당한다.’라고 하면서 이씨의 횡령죄를 인정했다.
③계약명의신탁에 있어서, 수탁자가 그 재산을 처분하거나 반환을 거부하더라도 배임죄가 되지 않는 판결.
회사의 총괄이사를 맡고 있던 김모씨는 회사에서 돈을 대어줄테니 회사 대신 김씨의 이름으로 아파트 분양권을 매수하라는 대표이사의 지시에 따라, 김씨 명의로 아파트 분양권매수 계약을 체결한 후, 그 분양권을 보관하던 중 회사를 퇴사하게 되었다.
그런데, 김씨는 분양권 관련 서류를 반환하라는 회사의 요구에도 이를 거부하고 아파트가 완공되자 김씨 명의로 이전등기까지 해버렸다. 그러자, 회사에서는 ‘회사를 퇴사했음에도 불구하고 분양권 관련 서류를 반환하는 등의 업무상 임무를 이행하지 않고, 오히려 자기 명의로 소유권이전등기를 경료함으로써 분양권 매매대금 상당의 재산상 이익을 취득하고, 회사에 손해를 가했다.’라고 김씨를 고소했고, 검찰은 김씨를 업무상배임죄로 기소를 했다.
이러한 유형의 명의신탁이 계약명의신탁이라는 것이다. 즉, 명의수탁자인 김씨가 처음부터 계약의 전면에 나서 진정한 매수인인 것처럼 행세를 하는 것이다. 부동산실명법에 의하면, 이러한 경우 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하게 된다. 김씨와 회사 사이의 명의신탁약정은 무효로 되고, 아파트 분양권자는 김씨가 진정한 소유자라고 믿었기 때문에 분양권 매매계약은 유효하게 되는 것이다.
배임죄란 다른 사람의 업무를 처리하는 사람이 의무를 위반해 그 사람에게 손해를 가하고, 자신은 이득을 취하는 경우에 성립하는 죄인데요, 이 사건에서 김씨가 이득을 취한 것은 맞다. 그렇다면, 배임죄가 성립하는지는 과연 김씨가 회사에 자신이 매입한 분양권을 양도해 줘야할 의무가 있는지에 따라서 달라지게 된다.
이에 대해 대법원은 ‘계약명의신탁에 있어서, 수탁자는 완전한 소유권을 취득하고, 단지 신탁자에게 부당이득반환의무만을 부담할 뿐이다. 그리고, 그와 같은 부당이득반환의무는 명의신탁약정의 무효로 수탁자가 신탁자에 대해 부담하는 통상의 채무에 불과할 뿐이다.
그리고, 명의신탁약정이 무효인 이상, 부동산을 매입해 달라는 위임약정 역시 무효이다. 그렇기 때문에 수탁자를 배임죄에 있어서 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있는 자라고 볼 수 없다.’라고 했다.
즉, 부동산실명법에 따르면, 계약명의신탁에 있어서 명의신탁약정은 무효이고, 수탁자는 완전한 소유권을 취득하기 때문에 수탁자로서는 신탁자를 위해 그 부동산을 관리해야 할 아무런 이유가 없다는 것이다.
④계약명의신탁의 경우, 부동산소유권은 명의수탁자가 취득하게 되고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 제공한 매매대금의 반환을 구할 수 있을 뿐이다는 판결.
김모씨는 친구인 이모씨의 부탁으로 주택을 구입하면서 주택의 소유자에게는 자기가 직접 필요해서 주택을 구입하는 것이라고 하면서, 김씨 이름으로 매매계약을 체결하고, 김씨 이름으로 이전등기를 했다. 그래서, 주택의 소유자는 김씨의 말대로 진정한 매수인이 김씨라고 믿고 있었다. 그런데, 나중에 김씨는 이씨가 주택의 명의를 이전해 달라고 하자, 이를 거부했고, 이씨는 소송을 제기했다.
소송과정에서 매매대금 중 일부는 등기명의자인 김씨를 주채무자로 해서 은행으로부터 대출을 받아 충당하고, 나머지는 이씨가 직접 조달해서 김씨에게 전달해 지급하게 했고, 이전등기를 한 이후에는 이씨가 다른 사람에게 부담하고 있던 채무에 대해 등기명의자인 김씨를 주채무자로 해서 채권최고액 1억 6천만원의 근저당권을 설정해 주기도 한 것으로 밝혀졌다. 즉, 이씨가 김씨에게 명의신탁한 것이 맞다고 인정되었다.
위의 사건도 계약 명의신탁이다. 즉, 명의수탁자가 처음부터 계약의 전면에 나서 진정한 매수인인 것처럼 행세를 한 것이다. 여기서 다시 부동산실명법을 살펴보면, ‘명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행해진 등기도 무효로 한다. 다만, 명의수탁자가 계약의 한 쪽 당사자가 되고, 상대방은 그 사실을 모르는 경우에는 그러하지 아니하다.’라고 하고 있다.
그러하지 아니하다는 의미는 매매계약과 등기는 유효하다는 뜻이다. 이를 위의 사건에 대입해 보면, 김씨와 이씨 사이의 명의신탁약정은 무효로 되고, 주택의 전소유자는 김씨가 진정한 소유자라고 믿었기 때문에 매매계약과 이전등기는 유효하게 된다. 즉, 김씨가 주택의 소유권을 취득한다는 것이다.
그래서, 대법원도 같은 취지에서 ‘부동산실명법에 의하면, 계약명의신탁의 경우, 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.
이 경우에 명의신탁약정의 무효로 인해 명의신탁자가 입은 손해는 그 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득했다고 할 것이다.’라고 했다.
그렇다면, 이 사건에서 김씨는 이씨로부터 받은 매매대금만큼만 반환하면 되는 것이다.
[김수현 논설위원 약력]
▲탑 공인중개사 사무소 소장 ▲대구천사후원회 이사 ▲주)양파TV방송. 양파뉴스 논설위원 ▲前대구소리 객원논설위원 ▲前한국창업경제신문 객원논설위원.
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